災害へのペットの備え。マイクロチップ
ペットの災害対策の切り札、マイクロチップ。
ペットと離れ離れにならないために。
今日は地域の防災訓練に参加してきました。
みなさんの地域でも小中学校等が地域防災拠点として指定されているかと思います。
以前から何度か参加しているのですが、避難所でのペット対応に関して説明が新たに加わっていました。
我が家でも犬を飼っていますっが、避難所にペットは連れて行けないと思っていたので、新たな発見でした。
そこで知ったのがマイクロチップ。
みなさんはご存じだろうか？
身元情報のキーとなる15桁のID番号が書き込まれたマイクロチップっをペットの皮下に埋め込み、個体を識別するものです。
もし、災害や事故などでペットとはぐれてしまった時に専用の読み取り機によって身元が確認できます。
施術は医療行為となるので、動物病院で行います。
医療費用は一般的には数千円～1万円程度。
また、情報の登録に別途1,000円の費用がかかります。
マイクロチップ推進事業として費用の一部助成を行っている自治体もあるので、
お住まいの自治体にお問い合わせください。
日頃から人間だけじゃなくて、ペットの災害への備えも必要ですね。
宅建プラス1。田園住居地域
2018年4月に都市計画法が改正され、新たに13番目の用途地域として、田園住居地域が設けられました。
用途地域の追加は、平成４年６月の都市計画法改正によって８種類から12種類に増えて以来25年ぶりです。
田園住居地域の追加によって、用途地域は13種類に増えました。
田園住居地域とは 農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされています。
創設の背景は、先日私のブログでも紹介した生産緑地の2022年問題とも無関係ではありません。
https://okboys.hatenablog.com/entry/2018/11/05/210646
田園住居地域は、都市周辺の生産緑地を残すための具体策のひとつとして創設され、
田園住居地域に指定されたものについての農地課税は、現行制度と同様の措置を講ずるとされています。
過去、国は高度成長期、都市部の宅地不足を補うために、農地を宅地化することを推進してきましたが、現在は逆に農地保存のための施策がとられています。
建築物の制限は第1種低層住居専用地域とほぼ同じですが、
宅建試験的には、田園住居地域のみ建築できる、以下を覚えれば良いかと。
・農産物の生産・集荷・処理または貯蔵に供するもの。
・農業の生産資材の貯蔵に供するもの。
・地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗その他一定の店舗
簡単に纏めると農業の利便を促進するために必要な施設です。
2018年度 最新用途制限一覧
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
今が狙い目の資格「賃貸不動産経営管理士」、将来は国家資格化も！
今注目され始めている資格がある。
それは賃貸不動産経営管理士。
今年度の試験は11月18日（日）。
試験に合格すると、賃貸不動産経営管理士協議会から賃貸不動産の管理業務に関する幅広い知識を持っている専門家として認定される。
日本賃貸住宅管理協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会の3団体は、それまで各団体が独自に賃貸管理に関する資格を設けていたため、2007年7月に賃貸不動産経営管理士協議会を設立、統一資格として賃貸不動産経営管理士を創設した。
最終的には国家資格化を目指している。
試験は年に1回、毎年秋に試験が実施され、今回で11回目になる。
2017年度は受験者数1万6624人のうち8033人が合格した。合格率48.3％。有資格者は累計5万人を超えており、今年の受験申込者は2万人近くに上っている。
受験者数は右肩上がり。その背景としては、2011年の国土交通省告示により創設された賃貸住宅管理業者登録制度が大きい。
登録業者には、事務所ごとに賃貸不動産経営管理士等の必置義務が課されることになったからだ。
現在は任意の登録制度にとどまるが、国交省は浸透をはかるためにしれっと賃貸住宅の媒介時の重説項目に、
管理業者の登録有無を位置付けた。
これは賃貸住宅管理業者登録番号が必要となるため、実際の義務化。
これは効く。
http://www.mlit.go.jp/common/001251547.pdf
そのようなこともあり以下の通り、受験者数も急増し、合格率は年々低下。
開始当初は受ければ誰でも受かる試験であったが、昨年度はついに50%を切った。
個人的な見解であるが、国家資格化されれば、最終的には宅建並みの合格率になるだろう。
2015年度 4188人 76.9%
2015年度 4908人 54.6%
2016年度 1万3149人 55.9%
2017年度 1万6624人 48.3%
私も急遽来年の試験に向け試験勉強を開始した。
難関資格になる前に、なんとか滑り込みをはかる計画。
指定されたら地価暴落 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
近隣に日当たりも良く、近隣より値段が安いにも関わらず、
一年近く売れ残っている建売りがある。
ご近所の情報通によれば、原因は裏が崖で、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に
指定されているかららしい。
土砂災害警戒区域では、宅地建物取引業者は、当該宅地または建物の売買にあたり
警戒区域である旨について重要事項説明を行う事が義務づけられている。
法の定義は、
「建築物に損壊が生じ、住民等の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれのあると認められる
土地の区域」である。
指定されれば建築物の構造規制や開発制限等もあり、不動産としての価値は殆どなくなるだろう。
警戒区域のマップは各自治体により公表されており、下記や
「土砂災害警戒区域」等で検索すればすぐに閲覧できる。
http://www.mlit.go.jp/river/sabo/link_dosya_kiken.html
裏が崖や山の方は一度ご確認を。
ただし、現在特別警戒区域に指定されていない場合も安心するのはまだ早い。
これからレッドゾーンが大量に増える可能性が高い。
調査には時間とお金が掛かるため県や自治体により進捗が大きく異なる。
私の住んでいる地域は、指定が平成31年度以降となるらしい。
どおりでマップにレッドゾーンが無い訳だ。
これから不動産を購入される方は、値段だけに惑わされず十分な調査を。
不動産投資 2022年が買い場の隠れた理由
2022年が投資物件の買い時と考える理由に、
世間で騒がれている生産緑地問題、オリンピック以降の景気低迷以外に、
もう一つ、不動産投資独特の隠れた要因があります。
それは、これまでの不動産投資ブームで物件を買った投資家が
待ってましたとばかりに売りに出し、供給過剰となることです。
下記「住宅着工統計（貸家）」のデータを見れば分かる通り、
2011年に20万代だった貸家の着工件数（新築）は、
2012年（平成24年）12月26日に発足した第2次安倍内閣の
通称アベノミクスによる後押しも受け、急拡大し、
2016年に一気に40万代に到達します。
ただし、2017年頃から金融庁の投資用不動産融資に対する引締めがじわじわ始まり、
2018年のスルガ銀問題で決定打となったことを考えると、
2016-2017年がピークになるの間違いないでしょう。
（実際2018年3月まで含む29年度では、28年度より件数が減っています）
2011(平成23年)285,832
2012(平成24年)318,521 ←第2次安倍内閣発足
2013(平成25年)356,263
2014(平成26年)362,191
2015(平成27年)378,718
2016(平成28年)418,543
2017(平成29年)419,397
2018(平成30年)??????? ←スルガ銀問題
その2016年に購入した物件が、2022年に5年超を迎える。
所有期間が5年超になると譲渡税が39％から20％激減するため、ここを待っている不動産投資家も多い。
（実際私も5年超を待って売却しました）
オリンピック終焉、生産緑地問題、投資家の売り圧力と、投資不動産環境には
厳しい環境になるが、買いたい投資家に取っては最高の環境が到来します。
その時に備えて、今はせっせとＮＩＳＡで資金作りをしましょう。
譲渡税について
所有期間5年以下で売却した場合、短期譲渡所得となり
税率は39％（所得税30％、住民税9％）という高い税率が課せられます。
5年超なら長期譲渡所得となり
税率20％（所得税15％、住民税5％）となり、この差は大きいです。
なお、「所有期間」とは、「その年の1月1日時点での」所有期間です。したがって、
平成2016年5月に取得した土地を2021年10月に売った場合でも、「5年以下での譲渡」となります。
1月1日取得なら別ですが、取得年に6を足すと考えれば良いかと思います。
今は待機の時。 日銀バブルが日本を蝕む
投資家必見。久々面白い本を読みました。
「ツケは必ず回ってくる。」
私も日銀が物価上昇2％を達成するため手段を選ばず市中にお金をばらまくのは、
素人目にも違和感を感じていました。
その影響で物件価格が上昇する中、サラリ－マン投資家が急増。
お金もない人に誰でもフルロ－ンが借りられる現象はどう見ても異常です。
そんな私に腹落ちの1冊。
私も過去２件のアパートオーナーだったが、安い時に買って、高い時に売るが原則。
（リーマンショックで買って、アベノミクスで売りました）
これから金利が上がり、空き室が増え、
資産価値も急減するサラリ－マン大家にの地獄が待っている。
日銀バブルが日本を蝕む （文春新書） [ 藤田 知也 ]
サブタイトルの「デタラメ緩和のババを引くのは国民だ」とのタイトルは的を得ている。
投資家の皆さんも一読を。
今後の購入価格（約1000円）以下の価値はもたらしてくれると思います。
前回の記事にも書きましたが、出動は2022年以降。
今買って、間違ってもババを引かないように。
2022年 生産緑地問題で地価の大暴落が始まる
2022年、地価の大暴落が始まる。
不動産投資家には仕込みのチャンス到来。
みなさんご存知だろうか？
2022年、都市の生産緑地が、市場に大量放出される可能性が高い。
市街地で、ぽつんとある生産緑地と書かれた畑。
みなさんも一度あ見たことがあるだろう。
東京都だけでも3296ha。
仮に都内にある生産緑地がすべて宅地化された場合、約25万戸の一戸建て住宅が建つ広さにだと言う。
1992年に始まった現行の生産緑地制度。
当時はバブルの末期。
市街化区域内の農地の宅地化が急激に進む中、環境保全のために緑地を確保するのがその目的であった。
所有者からしても、住宅地にありながら、農地として税制面の恩恵を受けてきた。
そのかわり、その土地を必ず農地として管理することが義務づけられた。
その期限が、2022年に切れる。
10年間の延長等の救済措置はあるようだが、所有者も代替わり等して、
宅地として処分したい方も多いことが予想される。
その時何が起こるか？
2020年のオリンピック、2022年の生産緑地問題。
動きの早い人達は水面下で既に動き出している。
サラリーマン大家にも、再度の買い場が到来しそうだ。
